No eres tú, es el inmueble. Y no es que estén rompiendo, pero efectivamente no resultó por ciertas características que no cumplió, por lo que entonces no te otorgaron el crédito.

No todos son “sujetos de crédito”. El término solo lo pueden adquirir personas con un buen historial crediticio o, lo que es lo mismo, un pasado ideal de compras y pagos a tiempo mediante tarjetas bancarias. Hacer esto puede, y recalcamos que puede, permitirte solicitar un préstamo alto para la compra de un inmueble. ¿Te rechazó el valuador? No es común pero puede que lo experimentes y no va a ser sencillo, porque a primera impresión vas a pensar que tú tuviste la culpa.

Por otro lado, existe un segundo paso denominado calificación, donde el inmueble va a tener que reunir los requisitos solicitados por la institución financiera para ser considerado como garantía del préstamo. Para nuevos desarrollos es sencillo, pero propiedades de segundo uso en ocasiones la ven difícil si no tuvieron un uso o mantenimiento adecuado.

Las reglas las establece cada institución, por lo que varían de una a otra; sin embargo, hay requisitos que se mantienen y se consideran como básicos, por ejemplo que los papeles deben estar en regla, además va a tener que estar libre de gravámenes, y por último no tener adeudos de servicios o impuestos.

Pero existen motivos que solo a través de un avalúo se pueden conocer: edad del inmueble o vida útil remanente la cual, los bancos solicitan que sea 1.5 veces el tiempo del crédito. Sobre todo hay que considerar que para Infonavit y Fovissste el periodo de garantía de un crédito es de 30 años.

Es realmente complejo, por no decir imposible, calcular la vida útil remanente de un inmueble, pero te puedes dar una idea si te fijas en el estado actual considerando el mantenimiento evidente. Las remodelaciones ayudan en cierto modo, pero en casos de inmuebles antiguos será necesario realizar ajustes profundos que refuercen la estructura.

Claro está que uno puede pensar algo y cuando llega un experto, todo cambia de dirección. Por motivos específicos es que los valuadores se encargan de reportar su revisión y para ello se basan en las reglas de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que enumera las condiciones mínimas para que una vivienda sea merecedora de un fondeo en créditos para adquisición de vivienda, y todas las instituciones financieras siguen estas reglas, así sean los institutos de vivienda como el Infonavit y el Fovissste o los bancos y sofoles.

Hay situaciones que hacen a una casa o departamento no elegible para comprarse a crédito y entre las más comunes están 5:

Como te mencionamos, en el caso de inmuebles usados deberán estar perfectamente cuidados porque los bancos van a revisar a detalle y solicitar que el remanente sea al menos de 1.5 veces la vida del crédito o si es por Infonavit o Fovissste, entonces serán 30 años.

En segunda, puede resultar desfavorable que cuente con un local comercial, una cortina metálica en donde debía haber un garaje, o dos medidores de luz, que suponen la separación entre una vivienda y una oficina o comercio. Mejor evita estas propiedades porque no son aptos y lo más seguro es que te lo rechacen.

Tal vez viste una casa que te gustó pero resulta que se encuentra en un terreno compartido con otras propiedades, es decir, varias construcciones en copropiedad de varias personas, o propiedad de uno solo pero divididas de facto. Incluso existen lugares donde antes habían dos casas y ahora es una más grande. Te recomendamos dirigir tu vista hacia otra opción.

Va a ser un gran problema que falten acabados como ventanas, baños o losas. Como requisito básico es que cuente con piso firme y tarja en la cocina, básicamente que sea una vivienda habitable al momento.

En cuanto a la ubicación, existen elementos naturales o artificiales que pueden impedir se te otorgue el crédito. Toma en cuenta si algún río cruza cerca a la propiedad o se encuentra en una barranca. Finalmente fíjate en las líneas de alta tensión porque todo esto se tomará en cuenta para el reporte emitido por el valuador.

Adicionalmente hay puntos que uno creería no son importantes, pero lo son y debes conocer:

México es un país de historia y tradición. Gran parte es su legado arquitectónico enriquecido por corrientes de diversos países y continentes, por eso es que se pueden encontrar inmuebles considerados caso aparte, ya que su valuación es distinta debido al histórico o artístico. El INAH o INBA se encargan de su catalogación dependiendo de su antigüedad y obviamente que pertenezca a particulares para considerarse objeto de venta.

Y nos remontamos a los inicios de todo para mencionar lo que ya se sabe, la mayoría se encuentra en zonas céntricas que, para inversionistas, resultan en grandes negocios, sobre todo si se le dará un giro comercial. Pero es casi imposible comprarlas a crédito, pues la mayoría de los bancos no las consideran una buena garantía, sin importar su estado de conservación.

Supongamos que sabes que está considerada patrimonio y aún así te lanzas a solicitar el crédito. Pues te decimos que no habrá manera de que avance el proceso, porque desde el momento en que el valuador se dé cuenta lo va a detener y la explicación es muy simple: estos bienes requieren de mantenimiento especializado y en caso de incumplimiento se tendrá que retirar, representando un gasto para el banco en cuanto a reparaciones.

Pero no te preocupes, si tienes el dinero e interés por un inmueble de este tipo acércate a tu banco preferido. Tal vez hoy en día tengan algún producto para esta situación, que se ajuste a lo que buscas. Ahora toma nota de los conejos, haz una evaluación previa y lánzate por una propiedad.