¿Cómo vender una propiedad sin testamento  en México?

El proceso de venta de una propiedad que se encuentra sin testar aquí en México conlleva varias complicaciones legales y, como no, emocionales. Un bien inmueble sin testamento es el que no posee un dueño fijo, ya que el legítimo propietario murió y no hay un testamento que valide quién es el actual. 

Es crucial entender los procedimientos legales que se tienen que llevar a cabo frente a esta situación, con el fin de proteger los derechos de los sucesores y para evitar disputas familiares. A continuación, se ofrece toda la información necesaria para vender una propiedad sin testamento en el país. Se abarcan todos los detalles necesarios y además se brindan consejos para lograr los objetivos que se aspiren. 

Cuando hacemos referencia a una propiedad sin testar, estamos hablando de los bienes que le pertenecían a una persona que falleció y no dejó un testamento válido. El reparto de este bien inmueble debe seguir las leyes de sucesión sin testamento, reguladas por la legislación. No todos los estados tienen las mismas leyes, pero al menos en México estas son impuestas por el Código Civil Federal y también por los códigos civiles

locales

.

Las

propiedades

pueden quedar sin testar por varias razones. En la siguiente lista se presentan las más comunes:

-Falta de testamento: personas con edades avanzadas o simples jóvenes que desafortunadamente sufrieron accidentes, no le dedican tiempo a redactar un testamento. Probablemente esto se deba a que no existe conocimiento de cómo escribirlo o no se toman la molestia.

-Testamentos inválidos: un testamento que no está bien escrito se invalida por la legislación. Un ejemplo de un testamento que se invalida es cuando no está firmado, o también puede que los testigos elegidos para el testamento no cumplan los requisitos necesarios para serlos.

-Fallecimientos repentinos: como se mencionó anteriormente, a veces las defunciones ocurren sin esperarlas y puede que la persona era muy joven cuando murió. Esto hace que los bienes queden sin una sucesión establecida, lo que complica gravemente la situación.

-Desconocimiento de la legislación: como posibilidad, también existe que las personas no contaban con los conocimientos necesarios para proteger sus propiedades. Como consecuencia, no escriben un testamento que asegure hacia quién se dirigen los bienes.

El Código Civil es el encargado de manejar el marco legal de las propiedades sin testar en México. Este organismo marca la forma en la que se tienen que distribuir los bienes de la persona difunta y los pasos que deben llevar a cabo los sucesores para tener la propiedad en su posesión. Esta sucesión sin testamento se tramita ante un juez de lo familiar o un notario , los cuales establecerán los sucesores y la distribución de los bienes.

Hay una diferencia clara entre estos dos conceptos. Aquí una explicación de cada uno:

-Sucesión testamentaria: en esta situación, se reparte la propiedad en relación a las instrucciones establecidas en un testamento. Este tipo de sucesión permite que el difunto determine la distribución de sus bienes, lo que puede evitar futuras disputas entre los sucesores.

-Sucesión sin testamento: en el caso de que no haya un testamento específico, la propiedad se reparte según las reglas dictadas en el Código Civil. Lo negativo de esto es que existe la posibilidad de que el reparto de la propiedad no sea como lo hubiese querido el fallecido. Suelen generar más conflictos en las familias, porque generalmente desatan disputas dentro del círculo familiar en torno a la distribución.

El procedimiento de sucesión de los testamentos puede dividirse en diversas fases:

1. Identificación de los sucesores: como principal, es necesario establecer los sucesores legales del difunto para a partir de eso ver con cuántas personas se deben tener en cuenta. Para obtenerlos, se puede buscar papelería, así como el certificado de defunción o nacimiento y otros más que aseguren el lazo familiar.

2. Solicitud de declaración de herencia: luego de identificar a los sucesores, sigue presentar una petición de declaración de herencia a los responsables de analizar esto, un notario  o un juez de lo familiar. Se necesita este documento para de una vez por todas iniciar el proceso legal.

3. Inventario de bienes: a continuación, se debe hacer un inventario que muestre los bienes de la persona difunta. Este inventario debe abarcar todas las propiedades, cuentas bancarias, inversiones y cualquier otro bien que sea parte de la sucesión.

4. Trámite de sucesión: teniendo el inventario que avale todos los datos necesarios y una petición de declaración de herencia, el notario o el juez de lo familiar van a efectivizar el trámite de sucesión. El proceso puede incluir días, meses o años; todo depende del grado de complejidad del caso y si hay problemas entre los sucesores.

5. Entrega de la herencia: finalmente, la herencia es distribuida según lo que determine la ley. Los bienes son entregados a los sucesores, con los nuevos papeles que avalan que ahora son los legítimos dueños de esa propiedad.

Para comenzar el procedimiento de sucesión sin testamento, es necesario presentar la siguiente documentación:

- Certificación de defunción: este documento resulta crucial, ya que afirma que la persona en cuestión falleció.

- Identificación oficial de los sucesores: obviamente, los sucesores no pueden reclamar su herencia sin presentar su identificación o pasaporte.

- Documentación que acredite la propiedad de los bienes: también se necesita el título  de la propiedad u otros papeles que testifiquen que esa propiedad le pertenecía al difunto.

- Notario: la característica principal de esta persona es agilizar el proceso de sucesión, pero a la vez asegurarse de que se cumplan las cuestiones legales necesarias y escribir la declaración de herencia. A su vez, el notario también tiene la capacidad de brindar conocimientos sobre cómo realizar el proceso de venta de la propiedad.

- Juez: el juez interviene en el hipotético caso de que se formen conflictos intrafamiliares. Si alguno no está de acuerdo en el reparto de los bienes, el juez puede intervenir, resolver estos problemas, y al mismo tiempo garantizar que la ley continúe.

Los sucesores se eligen según el estricto órden de herederos establecido en el Código Civil. Generalmente, esta órden es de la siguiente manera:

1. Cónyuge: en el primero de la lista se encuentra el cónyuge, determinado como el sucesor más importante.

2. Hijos: al cónyuge, le siguen los hijos del difunto. La herencia entre estos se divide en partes iguales en caso de ser más de uno.

3. Padres: en el hipotético caso de que no haya ni cónyuge ni hijos, los padres son los siguientes en la lista que pueden heredar.

4. Hermanos: por último, si no hay cónyuge, hijos o padres, la herencia se dirige hacia los hermanos.

Los sucesores  poseen derechos evidentes, pero también algunas obligaciones:

Es obvio que los sucesores tienen derechos que le aseguran a recibir una parte de la herencia y a ser incluidos en el proceso de sucesión. Además, pueden solicitar los datos requeridos para garantizar que la distribución se realice de forma equitativa.

Por otro lado, los herederos se deben responsabilizar de las deudas que contenga el fallecido. Las mismas deben ser pagadas antes de que se realice la distribución de bienes. Otra obligación importante es que deben cooperar en el proceso de sucesión y dar la documentación que se requiera.

Previo a la venta de una propiedad sin testar, se deben cumplir dos requisitos legales:

1. Completar el proceso de sucesión sin testamento: para que los sucesores tengan la posibilidad de vender la propiedad, tienen que procurar haber finalizado el proceso de sucesión y contar  con el título de declaración de herencia que demuestre su posesión.

2. Acuerdo entre sucesores: para vender la propiedad, los herederos deben estar de acuerdo con la decisión, de lo contrario, se acudirá a un juez de lo familiar para que evalúe la situación.

Tras obtener los herederos la escritura de la propiedad, el paso que sigue  es la venta de la misma, que comprende:

Primeramente, la tasación de la propiedad. Esto sirve para ver su valor en el mercado y así establecer un precio competitivo. Para esta valoración, se suele acudir a un tasador profesional o un agente inmobiliario.

Luego, se debe escribir un contrato de compra-venta, una vez establecido el precio. Este importante documento debe de estar firmado tanto por los sucesores como por el comprador.

Por último, la venta se tiene que agendar en el Registro Público de la Propiedad para que la titularidad del nuevo dueño sea reconocida por la ley.

La falta de un testamento para la venta de una propiedad tiene graves complicaciones, ya que con la ausencia de éste, la de los bienes tiende a ser más revoltosa, lo que conduce a conflictos. Además, podría ser necesario destinar más tiempo a solucionar asuntos legales antes de iniciar el proceso de venta. No obstante, cuando se completa el proceso de sucesión, los herederos pueden vender la propiedad si así lo desean.

Al realizar la venta de un bien sin testamento, resulta crucial considerar los impuestos y gastos legales que pueden presentarse. Entre ellos están:

- Impuesto sobre la

renta

: el impuesto sobre la renta dice que si la propiedad es vendida a un precio que supera la cantidad de la que fue comprada, se deberá pagar un impuesto a la ganancia. 

- Gastos del notario: se deberá considerar también el dinero destinado al notario que realiza la escritura de la venta. Cabe aclarar que los costos pueden variar dependiendo de qué tan complejo sea el caso.

- Costos de sucesión: es necesario tener en cuenta también los costos legales y otros gastos relacionados con el proceso de sucesión.

Primeramente, siempre se recomienda plantear un presupuesto destinado a costos legales o de papelería para evitar disputas entre sucesores en un futuro. Luego, es casi indispensable contar con un abogado que se especialice en sucesiones, para no gastar dinero de más y asegurarse de que cada paso legal avanzado esté realizado correctamente. Por último, se debe considerar la venta conjunta; esto quiere decir que si hay varios sucesores, se puede elegir que todos realicen la venta de la propiedad.  

La ayuda de abogados especializados en derechos sucesorios y notarios es de vital importancia para asegurarse que todos los procesos se realicen de forma correcta. La ayuda de asesoría que estos brindan en derechos de sucesores, procesos de sucesión y los requisitos para poder efectuar la venta de una de estas propiedades son incomparables.

Un agente inmobiliario puede ser de gran ayuda en el proceso de venta de una propiedad sin testamento. Posee múltiples beneficios, como la tasación adecuada. En esta acción, un agente inmobiliario que se encuentra constantemente atento al mercado establece un precio competitivo para la propiedad.

Luego, se tienen en cuenta las promociones que utilizan para vender esta propiedad de forma rápida. Sus estrategias de promoción atraen a cualquier cliente. Por último, se tiene en cuenta la habilidad de negociación que tienen estas personas; logran obtener el mejor precio según las condiciones de la propiedad.

Como primer ejemplo, tenemos un caso de una familia en Ciudad de México que pudo vender una propiedad sin testar después de tres meses de estar constantemente completando el proceso de sucesión. ¿Cómo lo hicieron? Pagaron los servicios de un notario que les indicó los puntos a seguir en todo momento. Además, contrataron un agente inmobiliario que  agilizó la venta a un buen precio.

Otra familia de Ciudad de México sufrió dificultades cuando el hermano de uno de los sucesores no estaba de acuerdo con la venta. Esto se llevó a juicio y se tuvo una disputa legal. Como consecuencia, se llegó a una resolución, pero lo negativo es que los costos legales fueron muy elevados.

A continuación, se enumeran los errores más comunes durante la venta de propiedades sin testamento:

1. No conocer acerca de los derechos de los sucesores: es fundamental que todos los sucesores tengan presentes sus derechos antes de seguir con la venta.

2. No realizar un inventario adecuado de los bienes: es muy importante que todos los bienes sean considerados.

3. No consultar con profesionales: no manejar el proceso de venta con ayuda profesional te podría resultar en más gastos de que si los hubieses contratado.

En México, vender una propiedad sin testar requiere un cuidado especial y un entendimiento detallado de las leyes de sucesión. Entender los derechos de los sucesores, adherirse a las medidas legales correctas y acceder a  expertos son fases esenciales para asegurar una venta exitosa. Con este procedimiento, se evitan conflictos familiares y a la vez se protegen los derechos sucesorios.

En el caso de que tengas que vender una propiedad sin testamento, es muy recomendable asesorarte con profesionales que puedan ayudarte. Debes contar con los abogados y agentes inmobiliarios necesarios para que todo sea mucho más fácil y menos frustrante.

Para vender una vivienda sin testamento, primero necesitas finalizar el procedimiento de sucesión sin testar y conseguir el título del bien inmueble a nombre de los sucesores.

La propiedad  se libera mediante un proceso de sucesión sin testar en presencia de un notario o juez de lo familiar, donde se establecen la titularidad y derechos de los sucesores.

Debes iniciar el proceso de sucesión sin testamento para ver los sucesores que hay, y luego seguir con el proceso de venta, teniendo en cuenta la papelería requerida para el mismo.

Los gastos pueden variar en función de los honorarios del notario, los costos jurídicos y otros gastos relacionados con el proceso de sucesión, por lo que se aconseja elaborar un presupuesto fijo.