Compra venta de propiedades con créditos: ¿cómo me paga Infonavit si vendo mi casa?

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es uno de los organismos más relevantes en México en el ámbito de la vivienda. Desde su creación, ha brindado a los trabajadores la posibilidad de adquirir una casa propia mediante créditos accesibles. Pero, ¿qué pasa cuando decides vender una propiedad financiada con un crédito de Infonavit? El proceso puede parecer complejo al principio, pero entenderlo a fondo es esencial para evitar contratiempos y garantizar que la venta sea exitosa.

Al momento de decidir vender una casa que tiene un crédito activo de Infonavit o que fue adquirida a través de este programa, pueden surgir muchas dudas acerca del proceso. ¿Cómo calcula Infonavit el pago al vendedor? ¿Qué documentos necesitas? ¿Qué pasa con el saldo del crédito? Este artículo ofrecerá respuestas a esas dudas y explicará cómo funciona el proceso de pago al vender una casa vinculada a un crédito Infonavit.

Entender los pasos y requisitos no solo es importante para proteger tu inversión, sino también para cumplir con las disposiciones legales y fiscales que acompañan este tipo de operaciones.

El primer paso para vender una vivienda financiada con crédito Infonavit es entender las implicaciones de esta transacción. A diferencia de una propiedad sin financiamiento, este tipo de ventas requiere una coordinación entre el vendedor, el comprador y el Infonavit.

Como todo proceso de intercambio de bienes, hay algunos requisitos esenciales a cumplir para que la operación se haga dentro del marco legal correspondiente. A continuación te facilitaremos una lista de estos requisitos y explicaremos algunas particularidades en detalle más adelante. 

Los principales requisitos para poder realizar la venta de tu casa con un crédito Infonavit son:

Antes de iniciar el proceso de venta, es crucial que te asegures que estás al corriente con los pagos de tu crédito. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores no permitirá la venta si tienes deudas o irregularidades en tu cuenta. Puedes solicitar al instituto un estado de cuenta actualizado que refleje el saldo pendiente de tu crédito, documento que será clave para definir el precio de venta y las condiciones de la operación.

Debes verificar que la propiedad esté libre de gravámenes adicionales, como hipotecas secundarias y que los servicios básicos, como agua, luz y predial, estén al día. La claridad de estos aspectos evitará conflictos legales posteriores.

Uno de los pasos más importantes es realizar un avalúo del inmueble. Este procedimiento es llevado a cabo por valuadores certificados y es fundamental para establecer el valor real de tu propiedad. 

Recuerda que el precio de venta puede variar dependiendo de factores como la ubicación, el estado de la vivienda y el mercado inmobiliario.

En cuanto a la documentación, debes reunir los siguientes elementos:

Hay más documentación que tienes que sumar a la ya mencionada que debes pedirla al Infonavit. Lo primero es obtener una carta de cancelación condicionada. Este documento es emitido por el instituto y garantiza que, una vez que el comprador liquide el saldo pendiente del crédito, se liberará la hipoteca sobre la propiedad. Sin esta carta, no se podrá proceder con la transferencia legal del inmueble.

El trámite para obtener la carta de cancelación condicionada se realiza directamente en Infonavit, y generalmente implica la entrega de documentos personales y del inmueble. Una vez dados los documentos, se verificará si hay alguna deuda existente y se procederá al pago de la misma. La validación del proceso se da por parte de un notario público que maneja la operación.

Hay varias implicancias financieras que se desprenden tanto para la parte vendedora como para la compradora en una operación de compraventa de una propiedad con Infonavit. 

Cuando vendes una propiedad financiada con Infonavit, el instituto calcula el pago al vendedor considerando dos factores principales: el saldo pendiente del crédito y el precio de venta acordado. Si el comprador utiliza un crédito Infonavit para adquirir tu propiedad, el instituto transferirá directamente los fondos necesarios para cubrir el saldo del crédito vigente.

Existen diferentes situaciones que pueden surgir al vender una propiedad con crédito Infonavit. 

El primer escenario posible es que el precio de venta cubra completamente el saldo del crédito. En este escenario, el proceso resulta más sencillo, ya que el monto pagado por el comprador será suficiente para liquidar el crédito y, en algunos casos, dejar un excedente económico para el vendedor.

Por otro lado, si el precio de venta no cubre el saldo del crédito pendiente, el vendedor deberá hacerse cargo de la diferencia antes de proceder con la transferencia de propiedad. Esto implica que el crédito quede cancelado con anterioridad a la formalización de la venta. 

Finalmente, en los casos donde el crédito ya ha sido liquidado, la venta se realiza como una operación convencional. Sin embargo, sigue siendo necesario obtener la carta de liberación de gravamen por parte de Infonavit para garantizar que la propiedad esté libre de cargas legales.

No olvides que la venta de una propiedad genera obligaciones fiscales. 

El ISR (Impuesto Sobre la Renta) aplica sobre la ganancia obtenida por la venta. Sin embargo, si la casa es tu residencia habitual y cumples con ciertos requisitos, podrías estar exento de este impuesto. 

Por otra parte, en toda operación de compra venta de bienes

inmuebles

hay gastos notariales y administrativos asociados. Estos costos suelen ser compartidos entre el comprador y el vendedor. Recomendamos hablar con un notario de confianza antes de realizar la operación para verificar si hay otros pagos asociados y conocer los valores de los mismos. 

Una vez concretada la venta de una propiedad financiada con Infonavit, es fundamental completar los procesos legales y administrativos restantes para que la transacción sea válida y sin contratiempos.

Después de que se haya realizado el pago, el paso inmediato es la cancelación del gravamen. Este trámite lo lleva a cabo el notario  encargado de la venta, y consiste en notificar al Registro Público de la Propiedad que el crédito hipotecario ya ha sido liquidado. Una vez cancelado el gravamen, el nuevo propietario podrá registrar la vivienda a su nombre.

El vendedor, por su parte, debe asegurarse de recibir la constancia de cancelación de hipoteca por parte de Infonavit. Este documento es la prueba de que el crédito ha sido liquidado y que la propiedad ha sido liberada de cualquier adeudo con el instituto.

Otro aspecto importante es la entrega del inmueble en las condiciones pactadas. Esto incluye la firma del acta de entrega-recepción, en la cual ambas partes confirman que el inmueble ha sido transferido de acuerdo a lo estipulado en el contrato de compraventa.

Si planeas reinvertir el dinero obtenido por la venta, Infonavit ofrece alternativas interesantes. Por ejemplo, si ya liquidaste tu primer crédito y cumples con los requisitos, podrías solicitar un segundo crédito Infonavit para adquirir otra vivienda o remodelar una propiedad.

En caso de que no desees adquirir otra vivienda de inmediato, podrías considerar opciones como fondos de inversión o depósitos a plazo fijo que te permitan hacer crecer tu capital mientras decides cuál será tu próximo paso en el mercado inmobiliario.

Para garantizar una venta exitosa y sin problemas, aquí tienes algunas recomendaciones clave:

Vender una casa financiada por Infonavit puede parecer un proceso complicado, pero con la información correcta y el apoyo de profesionales adecuados, es posible llevar a cabo la transacción de manera exitosa.

El pago por parte de Infonavit está diseñado para garantizar tanto la liquidación del crédito como la protección de los derechos del vendedor y el comprador. Sin embargo, comprender cada paso, desde la valoración del inmueble hasta la cancelación del gravamen, es fundamental para evitar errores y maximizar los beneficios de la venta.

Antes de iniciar el proceso, dedícale tiempo a reunir toda la documentación necesaria, realizar un avalúo adecuado y consultar con expertos en bienes raíces y leyes. Con una planificación cuidadosa, puedes vender tu casa de manera segura, eficiente y sin contratiempos.

Infonavit paga directamente el saldo pendiente del crédito y transfiere cualquier excedente al vendedor después de deducir los costos correspondientes.

El tiempo promedio para recibir el pago es de aproximadamente 72 horas hábiles, dependiendo de la agilidad del trámite. Para no demorar los procesos es importante contar con toda la documentación, correctamente presentada.

Es posible vender tu casa por medio de Infonavit. El proceso incluye la liquidación del crédito vigente, la cancelación del gravamen y la transferencia legal del inmueble a la parte compradora.