Cómo realizar un avalúo de propiedad correctamente

El avalúo consiste en analizar técnicamente un inmueble con el objetivo de determinar su valor en el mercado, considerando factores como la ubicación, el tamaño y el estado de conservación. Este es un proceso fundamental dentro del sector inmobiliario, ya que es el primer paso para realizar todas las transacciones importantes como comprar o vender, el pago de impuestos, o la obtención de un crédito hipotecario.

El avalúo de

propiedades

es importante para establecer un precio justo y evitar diferencias entre lo que el vendedor espera recibir y lo que el comprador está dispuesto a pagar. Además, es clave para que las instituciones financieras como el Infonavit o un banco tradicional, otorguen créditos hipotecarios basados en el valor real de la propiedad.

Existen distintos tipos de avalúos, cada uno con un objetivo específico dentro del sector inmobiliario. Los principales tipos son:

Este tipo de avalúo es el más utilizado en operaciones de compra y venta, ya que determina el valor de una propiedad considerando su demanda actual y el valor de otros

inmuebles

similares en la zona. Para los vendedores, se trata de una guía para establecer un precio competitivo, mientras que para los compradores sirve como referencia del valor de la inversión que están por realizar.

El avalúo catastral determina el valor de una propiedad en base a criterios establecidos por las autoridades municipales o estatales. Es por lo general utilizado para calcular prediales y otros gravámenes, con el objetivo de que los propietarios cumplan con sus obligaciones fiscales pero sin pagar de más. 

El avalúo hipotecario es el requerido por las instituciones financieras al solicitar un crédito hipotecario, para asegurarse de que la propiedad objeto de hipoteca tiene suficiente valor como garantía del préstamo. Este avalúo es en beneficio no sólo de la entidad financiera sino también del comprador, ya que evita que se endeude por encima del valor real del inmueble.

Este tipo de avalúo es comúnmente utilizado en propiedades de alto valor, ya que determina el valor asegurado de una propiedad en base al costo de reconstrucción en caso de un siniestro, considerando factores como el tipo de construcción y materiales utilizados.

Para realizar un avalúo se debe llevar a cabo un procedimiento que consiste en:

El primer paso es el de solicitar el avalúo a una empresa o  perito valuador certificado, para lo cual es necesario contar con documentos básicos como escrituras, boletas de pago y, en algunos casos, planos de la propiedad.

El perito valuador es el profesional que realiza el análisis técnico para determinar el valor de la propiedad en base a una serie de factores y técnicas específicas. Este debe contar con certificaciones y cumplir con las normas establecidas por entidades como el Colegio de Valuadores de México. 

Los factores en los que se basa el perito para determinar el valor de una propiedad son: 

Existen diversos métodos de valuación, según los factores que se tienen en cuenta al momento de calcular el valor de la propiedad. Estos son:

Para realizar un avalúo de manera correcta, es esencial cumplir con ciertos requisitos legales y tener en cuenta los costos que conlleva. 

Durante el segundo trimestre de 2024, el costo promedio de una vivienda en México fue de aproximadamente 1.7 millones de pesos, con un incremento del 9.4% anual. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dió a conocer que la adquisición de viviendas nuevas subió un 10.1%, mientras que las viviendas usadas aumentaron un 9%.

Eso sí, los costos presentan variaciones significativas según el tipo de vivienda y la región. En Monterrey, por ejemplo, el aumento fue del 11.5%, debido a la creciente demanda de casas individuales.

Con un aumento del 2.2% a mitad de año, también ha habido un moderado crecimiento en el crédito de la vivienda, lo que coincide con una mayor actividad en el mercado de construcciones, que creció un 10.1%.

Los errores más frecuentes a la hora de realizar un avalúo, que podrían influir en el valor estimado y, en última instancia, afectar una transacción inmobiliaria son:

Aquí algunos consejos para que el avalúo refleje el valor real y potencial de tu propiedad:

En conclusión, el avalúo de una propiedad es una herramienta fundamental para toda persona o entidad que quiera conocer el valor real de un inmueble. Este proceso, realizado por peritos certificados, considera diversos factores y utiliza métodos especializados con el objetivo de proporcionar un valor justo y útil para diferentes fines, como ventas, herencias o solicitudes de créditos hipotecarios.

Para finalizar, respondemos a las preguntas que con frecuencia se suelen hacer los usuarios a la hora de necesitar un avalúo de propiedad. 

Depende del uso de la propiedad, pero por lo general se recomienda realizarlo al menos cada 5 años o cuando se planea una venta, ya que el valor de mercado varía constantemente.

El perito evaluador visitará las veces que sean necesarias la propiedad para analizar su estado físico y estructural, en base al cual seleccionará el método de valuación adecuado. Una vez evaluada la misma, emitirá un informe detallado con el valor estimado del inmueble.