Qué debe llevar un contrato de compraventa de bienes raíces en México

Introducción

Definición de contrato de compraventa de inmuebles

Contrato preliminar  vs. escritura

1. Contrato de promesa de compraventa: este contrato preliminar se utiliza cuando ambas partes han acordado la venta, pero aún no cumplen con todas las condiciones necesarias para formalizar el contrato definitivo. La promesa de compraventa compromete a ambas partes a llevar a cabo la transacción en un futuro próximo, sujeto a ciertos requisitos o condiciones previas.

2. Contrato definitivo de compraventa: este es la escritura final que transfiere oficialmente los derechos de propiedad del inmueble al comprador. En él, se especifican todos los detalles de la transacción, incluyendo el precio, la forma de pago, y las condiciones de entrega.

Elementos esenciales del contrato

Identificación de las partes

• Nombre completo de ambas partes.

• Número de identificación oficial (por ejemplo, la credencial para votar del INE o el pasaporte).

• Dirección de ambas partes.

• Número de contacto o correo electrónico (opcional pero recomendado para una mejor comunicación).

Descripción del inmueble

• Ubicación exacta del inmueble (incluyendo calle, número, colonia, código postal, ciudad y estado).

• Dimensiones y área total en metros cuadrados.

• Características adicionales, tales como áreas de estacionamiento, jardines, terrazas, y demás espacios que formen parte del inmueble.

• Detalles del régimen de propiedad si el inmueble forma parte de un condominio o de una propiedad comunal.

Precio y forma de pago

• Monto total del inmueble en moneda nacional (pesos mexicanos).

• Forma de pago acordada (transferencia bancaria, cheque certificado, financiamiento, etc.).

• Fecha de cada pago si la venta se realiza mediante pagos diferidos o en plazos.

• Condiciones especiales en caso de que el pago esté sujeto a financiamiento o a la aprobación de un crédito de vivienda.

Condiciones de la venta

• Fecha de entrega del inmueble: se debe establecer una fecha específica en la que el vendedor se compromete a entregar el inmueble al comprador.

• Estado del inmueble en el momento de la entrega: este apartado describe si el inmueble será entregado “tal cual está” o si se harán mejoras antes de la entrega.

• Otros acuerdos específicos: pueden incluirse otros aspectos acordados entre ambas partes, como la inclusión de mobiliario, electrodomésticos, o cualquier elemento adicional que el vendedor deje en la propiedad.

Puntos importantes

Cláusulas de multas

Garantías y responsabilidades

Impuestos y gastos asociados

• Impuestos locales y federales: como el impuesto sobre la renta (ISR) en caso de ganancia en la venta, o el impuesto de adquisición de inmuebles.

• Gastos notariales: incluyen los honorarios del notario y otros gastos administrativos asociados al proceso de escrituración y registro.

• Gastos de registro público: necesarios para inscribir la propiedad en el Registro Público de la Propiedad a nombre del nuevo propietario.

Condiciones de la venta y fecha de entrega

• La fecha de entrega, que debería estar especificada de manera concreta, para evitar malentendidos.

• El estado en que se entregará el inmueble, asegurando que esté libre de inquilinos, muebles no deseados o cualquier tipo de ocupación.

• Otros acuerdos específicos, como reparaciones o mejoras que el vendedor haya aceptado realizar antes de la entrega.

Aspectos legales importantes

Normativa aplicable

Requisitos para la validez del contrato

1. Debe ser firmado por ambas partes

2. Debe ser notariado

3. Registro público

Errores comunes y cómo evitarlos

1. No describir adecuadamente el inmueble

2. No definir claramente las condiciones de pago

3. Omitir los costos e impuestos asociados

4. No revisar antecedentes legales del inmueble

5. No acudir a un notario público

6. No establecer condiciones de entrega

Consejos para compradores y vendedores

Consejos para el comprador

1. Investiga la propiedad: asegúrate de que cumple con tus necesidades y expectativas en términos de ubicación, dimensiones y condiciones.

2. Verifica la legalidad del inmueble: esto te permitirá saber si la propiedad tiene deudas o problemas legales pendientes.

3. Consulta con un experto legal: un experto puede revisar el contrato y asesorarte.

4. Define un presupuesto para impuestos y gastos adicionales: los gastos de escrituración, los impuestos y otros costos pueden incrementar el precio de la propiedad. 

5. Acuerda una inspección del inmueble: antes de firmar el contrato, realiza una inspección detallada del inmueble para asegurarte de que esté en las condiciones esperadas. 

Consejos para el vendedor

1. Mantén documentos actualizados: asegúrate de tener todos los documentos necesarios y en orden antes de comenzar la venta. Esto incluye el título de propiedad, el certificado de libertad de gravamen y los recibos de pago de servicios, entre otros.

2. Define un precio realista: un precio justo atraerá a más compradores y facilitará una venta rápida.

3. Incluye una cláusula de multa para retrasos: es posible que el comprador no cumpla con los pagos en tiempo o con la entrega del financiamiento acordado. Incluir una cláusula de penalización en el contrato puede ser una buena medida de protección.

4. Considera las mejores condiciones de entrega: para evitar problemas, asegúrate de que la propiedad esté en buenas condiciones al momento de la entrega. 

5. Evalúa los gastos y decídelo con el comprador: algunos gastos pueden negociarse con el comprador. Aclara de antemano quién se hará cargo de cada costo y refleja esos acuerdos en el contrato.

Ejemplo de contrato de compraventa de inmueble

Contrato de compraventa de inmueble

Declaraciones

• a) Ser el legítimo propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE, MUNICIPIO, ESTADO, CÓDIGO POSTAL].

• b) Que el inmueble se encuentra libre de gravámenes, limitaciones de dominio, embargos y cualquier otra afectación legal.

• c) Que el inmueble objeto de este contrato cuenta con las siguientes características: [DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE, DIMENSIONES, LINDEROS, CARACTERÍSTICAS ESPECIALES, ETC.].

• a) Tener interés en adquirir el inmueble mencionado, estando conforme con las características, ubicación y precio pactado.

• b) Que ha sido informado y ha verificado las condiciones físicas y legales del inmueble, aceptando dichas condiciones en el estado en que se encuentra.

Cláusulas

1. Objeto del Contrato "El Vendedor" transfiere a "El Comprador" la propiedad del inmueble descrito en este contrato, el cual queda plenamente identificado en la declaración I-c de este documento.

2. "El Vendedor" transfiere a "El Comprador" la propiedad del inmueble descrito en este contrato, el cual queda plenamente identificado en la declaración I-c de este documento.

3. Precio de la Operación El precio total de la compraventa es la cantidad de $XXX,XXX.XX MXN (Monto en letras), que "El Comprador" se obliga a pagar a "El Vendedor" de la siguiente manera: [Detalle de las modalidades de pago: pago inicial, pagos subsecuentes, etc.] La falta de cumplimiento en alguno de los pagos será motivo de rescisión del contrato y/o penalización conforme a la cláusula 7 de este contrato.

4. El precio total de la compraventa es la cantidad de $XXX,XXX.XX MXN (Monto en letras), que "El Comprador" se obliga a pagar a "El Vendedor" de la siguiente manera: [Detalle de las modalidades de pago: pago inicial, pagos subsecuentes, etc.] La falta de cumplimiento en alguno de los pagos será motivo de rescisión del contrato y/o penalización conforme a la cláusula 7 de este contrato.

5. [Detalle de las modalidades de pago: pago inicial, pagos subsecuentes, etc.]

6. La falta de cumplimiento en alguno de los pagos será motivo de rescisión del contrato y/o penalización conforme a la cláusula 7 de este contrato.

7. Forma de Pago "El Comprador" realizará los pagos mediante [indicar método de pago.] en las fechas y condiciones establecidas en este contrato.

8. "El Comprador" realizará los pagos mediante [indicar método de pago.] en las fechas y condiciones establecidas en este contrato.

9. Entrega del Inmueble "El Vendedor" se compromete a entregar el inmueble en un plazo no mayor a [Número de días] días hábiles a partir de la firma de este contrato, siempre y cuando el monto total de la compraventa haya sido liquidado.

10. "El Vendedor" se compromete a entregar el inmueble en un plazo no mayor a [Número de días] días hábiles a partir de la firma de este contrato, siempre y cuando el monto total de la compraventa haya sido liquidado.

11. Gastos e Impuestos Ambas partes acuerdan que los gastos de escrituración, notariales, impuestos y demás gastos derivados de la compraventa serán cubiertos de la siguiente manera: El Vendedor cubrirá: [especificar qué gastos] El Comprador cubrirá: [especificar qué gastos]

12. Ambas partes acuerdan que los gastos de escrituración, notariales, impuestos y demás gastos derivados de la compraventa serán cubiertos de la siguiente manera: El Vendedor cubrirá: [especificar qué gastos] El Comprador cubrirá: [especificar qué gastos]

13. El Vendedor cubrirá: [especificar qué gastos]

14. El Comprador cubrirá: [especificar qué gastos]

15. Garantías y Responsabilidad "El Vendedor" garantiza que el inmueble se encuentra libre de gravámenes y en condiciones óptimas para su uso, y se compromete a responder por cualquier problema legal previo a la venta que pudiera afectar la propiedad de "El Comprador".

16. "El Vendedor" garantiza que el inmueble se encuentra libre de gravámenes y en condiciones óptimas para su uso, y se compromete a responder por cualquier problema legal previo a la venta que pudiera afectar la propiedad de "El Comprador".

17. Cláusula de Multas por Incumplimiento En caso de incumplimiento por parte de "El Comprador" en los pagos establecidos, "El Vendedor" podrá retener el inmueble y cualquier anticipo recibido como multa. Asimismo, en caso de incumplimiento por parte de "El Vendedor", se devolverá cualquier pago efectuado, y este estará obligado a cubrir los daños y perjuicios causados a "El Comprador".

18. En caso de incumplimiento por parte de "El Comprador" en los pagos establecidos, "El Vendedor" podrá retener el inmueble y cualquier anticipo recibido como multa. Asimismo, en caso de incumplimiento por parte de "El Vendedor", se devolverá cualquier pago efectuado, y este estará obligado a cubrir los daños y perjuicios causados a "El Comprador".

19. Jurisdicción Para la interpretación y cumplimiento del presente contrato, ambas partes se someten a la jurisdicción de los tribunales competentes en [ciudad/estado de México], renunciando expresamente a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.

20. Para la interpretación y cumplimiento del presente contrato, ambas partes se someten a la jurisdicción de los tribunales competentes en [ciudad/estado de México], renunciando expresamente a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.

21. Notificaciones Las notificaciones y comunicaciones relacionadas con este contrato deberán enviarse a las siguientes direcciones: "El Vendedor": [Dirección del vendedor] "El Comprador": [Dirección del comprador]

22. Las notificaciones y comunicaciones relacionadas con este contrato deberán enviarse a las siguientes direcciones: "El Vendedor": [Dirección del vendedor] "El Comprador": [Dirección del comprador]

23. "El Vendedor": [Dirección del vendedor]

24. "El Comprador": [Dirección del comprador]

Conclusión