Terrenos ejidales en México: todo lo que necesitas saber antes de invertir

Introducción

¿Qué es un terreno ejidal?

Breve resumen y su origen tras la revolución mexicana

Estructura y organización de un ejido

• Asamblea Ejidal: conocido como el órgano máximo de decisión, la Asamblea Ejidal es el lugar donde los ejidatarios pueden votar y opinar. No obstante, la asamblea es la que toma las decisiones acerca de los usos y distribución de las tierras. Hay reuniones cada cierto tiempo para corroborar que todo esté bien y para proponer cosas nuevas.

• Comisariado Ejidal: es conocido como el representante legal del ejido con las autoridades externas. Es elegido por la asamblea y gestiona los aspectos administrativos planteados por la asamblea. 

• Consejo de Vigilancia: se encarga de supervisar las acciones que toma el comisario y chequear que este cumpla con lo establecido. Esto es de vital importancia, ya que asegura que no habrá preferencias dentro de la comunidad.

Diferencias entre terrenos ejidales y propiedad privada

Comparativa legal y de derechos entre estos dos

• Propiedad privada: en este tipo de lugar, los propietarios poseen todos los derechos que avalan que esa propiedad es solo suya, lo que los habilita a vender, poder  refaccionar y utilizarla como quieran. Estos derechos los protege la Constitución de México. Los propietarios tienen la posibilidad de  hipotecar sus bienes; por lo tanto, pueden acceder a financiamientos para otros proyectos de desarrollo.

• Terreno ejidal: por otro lado, los terrenos o propiedades comunales tienen otras restricciones. Si bien los ejidatarios pueden manipular la tierra y obtener beneficios con esto, no pueden vender, hipotecar o hacer uso de ella sin el permiso de la Asamblea Ejidal. Todo esto fue con el objetivo de humanizar la tierra y no hacer uso de preferencias. Por ende, se diferencia de un carácter de propiedad particular porque los ejidatarios tienen un accionar mucho más limitado.

Ventajas y desventajas de cada tipo de propiedad

• Como primera ventaja encontramos un costo más accesible. En general, estos terrenos suelen ser menos costosos que las propiedades privadas. Esto atrae a varios inversionistas a causa de que, en estos lugares, los precios de la tierra no han estallado. 

• Además, estos terrenos brindan varias oportunidades de desarrollo. Si se utilizan de manera inteligente, los inversionistas se podrían poner de acuerdo para obtener una retribución monetaria por estos lugares, hasta la posibilidad de hacer con ellos una propiedad particular.

• No todas son ventajas; en estos terrenos también poseen ciertas limitaciones en la transacción. Todas las complejidades legales que hay pueden frustrar el uso de este lugar. También, hay complicaciones como tener de una vez los permisos para actuar en estas tierras o conseguir el dinero para hacerlo.

• A su vez, también hay algunos conflictos potenciales. Como la titularidad es comunal, se pueden dar ciertas peleas entre ejidatarios y autoridades para establecer el objetivo de estos lugares. 

Aspectos legales de los terrenos ejidales

Proceso de adquisición

1. El primer paso es la identificación del terreno. No se podía arrancar por otro lado más que estableciendo el lugar donde queríamos desarrollar nuestros proyectos.  También hay que revisar su estatus legal, viendo que no haya deudas o malas reclamaciones en contra. Para esto, se puede preguntar a otros ejidatarios o revisar los documentos en el Registro Agrario Nacional.

2. Luego, se debe consultar a la Asamblea Ejidal. La compra de un terreno ejidal debe ser aprobada primero por este órgano, el cual habilita o no a un inversionista a la disposición de la tierra. Procura ser claro y honesto para la aprobación de tu proyecto.

3. Por último, una vez aprobada tu propuesta, lo que sigue es contar con la papelería necesaria para comprarlo. Generalmente, se suele requerir la identificación, comprobante de domicilio, entre otros requisitos.

Documentación necesaria y entidades involucradas

• Registro Agrario Nacional (RAN): esta entidad contiene datos administrativos sobre ejidos y sus ejidatarios. Es de mucha importancia que consultes aquí para pasar a la compra legal del terreno y conocer quién es el ejidatario.

• Registro Público de la Propiedad: una vez comprado el terreno, el propietario debe formalizar esta compra; para eso acude a este registro. Él mismo se encarga de definir derechos de propiedades y obviamente que no se generen controversias entre propietarios.

Posibilidades y restricciones al comprar un terreno ejidal

• Imposibilidad de venta inmediata: se necesita saber que estas tierras no se pueden vender cuando se deseen. Se debe llevar a cabo un proceso de cambio de estatus  y que la asamblea apruebe esta salida del propietario.

• Limitaciones en el uso: es común que ciertos ejidos tengan condiciones en el uso de su tierra, como construcciones de viviendas o actividades comerciales. No obstante, varía según el ejido.

Cómo convertir un terreno ejidal en propiedad privada

Procedimientos y requisitos

1. El primer paso es presentar una solicitud ante la Asamblea Ejidal. En esta, se deben establecer de manera formal los cambios requeridos en el terreno. La solicitud debe ser argumentativa, expresando el por qué se quiere tomar esta decisión. Los fundamentos deben ser muy buenos.

2. Luego, la asamblea discutirá la solicitud, y en caso de que se apruebe, el inversionista pasará con los temas legales obligatorios.

3. Por último, se debe hacer cumplimiento de estos requisitos legales. Estos pueden ser la presentación de papelería, como también el chequeo de los pagos. Aquí se recomienda un abogado agrario para hacer el proceso lo mejor posible.

Rol de la Asamblea Ejidal en la autorización del cambio de estatus

Riesgos y consideraciones al invertir en terrenos ejidales

Análisis de riesgos comunes

• Falta de certeza legal: como la tierra es común para todos, se pueden dar disputas en el sentido del uso de la tierra del ejido. Eso puede ser perjudicial y  retrasar los proyectos impuestos. 

• Conflictos internos: existe la posibilidad de que los ejidatarios no compartan la opinión del inversionista y eso genera peleas dentro de la comunidad. Por eso, es casi obligatorio que analices el contexto y la dinámica social con la que cuenta el ejidatario en el que vas a invertir.

• Limitaciones para la venta: por otro lado, como son engorrosos los trámites de compra y venta de ejidos, hay que tener cuidado sobre sí te conviene invertir acá. Esta inversión conlleva un uso de capital a largo plazo.

Consejos para mitigar riesgos

1. Investigación exhaustiva: primero que todo, como ya se dijo, es importante analizar el contexto del ejido; su estatus legal, su comunidad y también sus intereses. Se puede recurrir a la comunicación con otros ejidatarios para obtener estos datos.

2. Asesoría legal: en estos casos, un abogado (mejor si está especializado en derecho agrario) podría hacer que los trámites se realicen con mayor fluidez y puede llegar a ahorrarte la tarea de estar pendiente a las situaciones legales del ejido.

3. Construcción de relaciones: por su puesto, tener buenos tratos con la asamblea y con los ejidatarios te facilita las futuras decisiones que quieras tomar. ¡Sé cuidadoso!

Oportunidades de inversión en terrenos ejidales

Potencial de los terrenos ejidales en el mercado inmobiliario

Ejemplos de proyectos exitosos

• Uno de ellos es el conocido desarrollo en la zona metropolitana de Guadalajara. Para el que no sabe, varios inversionistas compraron terrenos comunales aquí. Posteriormente, lograron transformarlas en propiedades particulares, lo que fue recibido bien por la comunidad local.

• Por otro lado, también se han creado proyectos con iniciativas sostenibles. Fue la agricultura urbana y el uso de energías renovables, lo que provocó interés adicional en los terrenos ejidales.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si compro un terreno ejidal?

¿Cuándo un terreno es ejidal se puede escriturar?

¿Qué problemas tiene un terreno ejidal?

¿Quién es dueño de un terreno ejidal?

Conclusión