Cambio de propietario ante el Registro Público en México: requisitos y costos en 2025

En esta guía te explicamos cómo realizar el trámite en México y cómo formalizar el cambio de dueño en el Registro Público de la Propiedad.

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Actualizar el nombre del propietario en el Registro Público de la Propiedad (RPP) es un paso fundamental para garantizar la seguridad jurídica al adquirir

inmuebles

en México.

Ya sea que hayas comprado una vivienda, recibido una herencia o ganado un juicio, este trámite asegura que los derechos sobre el inmueble estén correctamente inscritos.

En Mercado Libre te explicamos en qué consiste el proceso, cuándo es obligatorio hacerlo, cuánto cuesta y qué documentos necesitas.

¿Qué es el Registro Público de la Propiedad y para qué sirve?

El Registro Público de la Propiedad es una institución estatal que da certeza jurídica a los actos relacionados con bienes inmuebles.

Su función principal es inscribir y dar publicidad a los derechos de propiedad, así como a hipotecas, embargos y otros gravámenes.

Gracias al RPP, es posible consultar quién es el dueño de un bien inmueble y conocer su situación jurídica. Esto evita fraudes, disputas y problemas legales en el futuro.

El trámite es especialmente importante si estás considerando adquirir

casas en venta en México

, ya que así te aseguras de que la operación se realice de manera legal y transparente.

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¿Cuándo es obligatorio hacer el cambio de propietario?

Cambiar el nombre del propietario en el Registro Público es obligatorio en los siguientes casos:

Compra-venta de un inmueble: una vez que se firma la escritura, se debe inscribir para formalizar el cambio.
Donación de una propiedad: ya sea entre familiares o terceros, la donación debe registrarse.
Herencia: al recibir una propiedad por sucesión, el heredero debe actualizar su nombre en el RPP.
Resolución judicial: en casos de divorcio, litigios o juicios civiles, cuando se adjudica un bien a una persona.
Regularización de la propiedad: cuando se busca formalizar un predio que no cuenta con escrituras inscritas.

No hacer el cambio puede traer consecuencias legales, impedir futuras transacciones y poner en riesgo tu patrimonio.

Realizar el cambio de propietario protege tu patrimonio y evita futuros conflictos legales sobre la propiedad del inmueble.

¿Cómo se hace el cambio de propietario en el Registro Público paso a paso?

Aunque el proceso puede variar ligeramente según el estado, en general sigue estos pasos:

A. Firma de escritura ante notario: es el primer paso para formalizar el cambio de propietario. El notario da fe del acto (compra, donación, herencia, etc.) y prepara la escritura pública..

B. Pago de impuestos y derechos: se debe cubrir el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), derechos de inscripción y otros gastos notariales.

C. Entrega de documentos al Registro Público: el notario o un gestor autorizado presenta la escritura y los comprobantes de pago ante el RPP.

D. Inscripción y emisión del folio real actualizado: una vez registrado el cambio, se emite un nuevo folio real donde aparece el nuevo propietario.

Es importante conservar una copia certificada del folio real actualizado, ya que acredita legalmente la propiedad del inmueble.

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¿Qué documentos necesitas para hacer el cambio de propietario en México?

Los documentos pueden variar por entidad, pero generalmente se requieren los siguientes:

Escritura pública firmada ante notario.
Identificación oficial vigente de las partes involucradas (INE o pasaporte).
CURP y RFC del nuevo propietario.
Comprobante de domicilio.
Recibo de pago del impuesto predial vigente.
Recibo de pago de derechos e impuestos estatales (ISAI).
Solicitud de inscripción ante el Registro Público.
Poder notarial (si aplica).

En el caso de herencias, también puede ser necesario presentar el testamento, acta de defunción y declaratoria de herederos.

¿Cuánto cuesta cambiar el propietario de una casa o terreno?

El costo del trámite varía según la entidad federativa, el valor del inmueble y los honorarios notariales. A continuación, un desglose general:

1. Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI):

Se cobra como porcentaje del valor catastral o comercial del inmueble. Este puede ir de del 2% al 4%.

2. Honorarios notariales:

Dependen del valor del inmueble. Los honorarios notariales pueden ir desde los $15,000 pesos.

3. Derechos de inscripción ante el RPP:

Varían por estado y valor de la propiedad. En el caso de la CDMX, el costo puede ser desde $1,700 pesos hasta $17,500

4. Otros costos:

Avalúo comercial y trámites de gestoría.

El cambio de propietario puede costar entre el 4% y 7% del valor total del inmueble, dependiendo del estado. Estos costos aplican tanto si estás tramitando el cambio para casas, terrenos o

departamentos en venta en México

¿Qué pasa si no haces el cambio de propietario?

Omitir este trámite puede tener consecuencias graves:

Falta de certeza jurídica: legalmente, el inmueble seguirá registrado a nombre del anterior propietario.
Riesgo de fraude: otra persona podría intentar vender la propiedad sin tu autorización.
Problemas para vender o heredar: no podrás realizar operaciones legales sobre el inmueble.
Multas y sanciones: en algunos estados, podrías enfrentar sanciones por omitir el registro.

En resumen, si no estás registrado como propietario ante el RPP, tu casa está en riesgo.

El trámite ante el Registro Público de la Propiedad es obligatorio para oficializar la compraventa o herencia de una casa.

Consejos clave para facilitar el cambio de propietario en México

Acude siempre con un notario público certificado, ellos conocen el procedimiento y garantizan que el trámite sea legal y seguro.

Verifica la situación legal del inmueble antes de comprar o aceptar una propiedad, revisa que no tenga hipotecas, embargos o problemas legales.

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También es importante guardar copias certificadas, conservar todos los documentos oficiales, especialmente la escritura y el folio real actualizado.

Finalmente, antes de realizar el trámite es recomendable consultar los costos en tu entidad federativa, ya que los impuestos y los derechos varían, por lo que es mejor informarte con antelación.

La importancia de registrar tu propiedad correctamente

El cambio de propietario ante el Registro Público no es solo un trámite administrativo: es una garantía legal de que tu patrimonio está protegido. Aunque implica ciertos costos y pasos, hacerlo correctamente te evita problemas en el futuro y asegura que la propiedad esté formalmente a tu nombre.

Ya sea que compres una casa, heredes un terreno o recibas una donación, actualizar el registro es indispensable. Consulta con tu notario de confianza y mantente al tanto de los requisitos en tu entidad para completar el proceso con éxito.

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Autor: Samanta Escobar